关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的指导意见
（征求意见）
根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》以及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）等相关法律法规文件精神，为加快解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，结合我省实际，现提出如下意见：
一、总体要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，坚持以人民为中心的发展思想，按照“尊重历史、面对现实、统筹兼顾、以民为本、完善手续”的原则，严格落实属地管理的主体责任，根据“缺什么补什么、谁审批谁负责”的要求，将建设单位责任与群众利益相分开，对量大面广、急难愁盼的问题率先处理，提供便捷高效的办理途径，切实保障群众合法权益，有效化解社会矛盾。在坚决维护群众合法利益的同时，要依法依规查处建设单位的违法违规行为。
二、适用范围
2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施前国有建设用地上已经交付的城镇住宅，未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次或转移登记，造成当事人“办证难”，合法权益无法保障的历史遗留问题。
三、处置措施
（一）用地手续不完善的
1.政府主导的国有土地上安置房、棚改房、经济适用房、公租房、保障性租赁住房、配售型保障性住房等项目用地手续不完善的，由建设单位或其他办理主体提出申请，可按照相关规定补办划拨或协议出让手续；国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，由建设单位或其他办理主体凭项目立项依据或其他证明材料提出申请，可按划拨方式补办用地手续。补办用地手续需要补缴土地价款的，估价期日按照《协议出让国有土地使用权规定》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》等文件规定确定，由建设单位或其他办理主体按规定缴纳。
2.其他建设项目用地手续不完善的，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按项目建设时的政策规定补办用地手续。在2001年10月22日国家《划拨用地目录》发布实施后建造完成，符合《划拨用地目录》规定的，可按照划拨方式补办用地手续；在国家《划拨用地目录》发布实施前建造完成的，可按照项目建设时的政策规定补办用地手续。
3.已经办理了房屋所有权登记，因各种原因导致用地手续无法办理的，房屋所占用的宗地经公告权属界线清晰无争议，报经地方人民政府同意，可以直接按现状补办划拨或者协议出让手续。
（二）规划核实不完善影响登记的
4.因历史原因未办理规划核实手续或手续不完备，按照规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记。对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或规划核实意见。相关核实手续或认定、核实意见可以作为申请不动产登记时确定建设工程符合规划的材料。
5.建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。相关核实意见可以作为申请不动产登记时确定建设工程符合规划的材料。
6.在原用途为教育、医疗卫生、办公、工业等划拨土地上已建安置房、棚改房、保障性住房等项目的，已取得建设工程规划许可但未按规定及时办理改变土地用途手续的，在符合国土空间规划的前提下，处置方案报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门可在补办用地手续后进行实地规划核实，将住房按现状出具规划核实意见。相关核实意见可以作为申请不动产登记时确定建设工程符合规划的材料。
7.未按照建设工程规划许可建设的，对不符合规划的部分应当采取改正措施消除影响，限期改正；对无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；确实无法拆除的，由自然资源主管部门对超占超建部分形成认定意见，由负责规划执法的部门对超占超建部分处置后，自然资源主管部门对符合规划部分出具规划核实意见。不动产登记时能区分超占超建位置的，应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明位置和面积；未能区分超占超建位置的，应当注明面积。
（三）开发建设单位申请主体不清或缺失的
8.开发单位或有关单位灭失的，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理；没有承继单位或上级主管部门的，可由不动产所在地市、县（市、区）人民政府指定的机构、组织代为申请办理。因开发单位或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记的，开发单位或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
国有土地上已建成入住、申请材料齐全、权属清晰无争议的商品房、单位自建成套住房、保障性住房、拆迁安置房等开发建设项目，原开发单位未灭失或被吊销营业执照但不配合办理首次登记的，开发单位的行业主管部门应当督促其积极履行义务。经督促仍不配合的，由地方人民政府另行确定申请主体。
（四）竣工验收手续不完善的
9.建筑工程项目能够补办竣工验收备案手续的，建设单位或其他办理主体应当按规定补办。对因各种原因确无法取得竣工验收备案结果的，按各地建筑工程“竣工测验合一”改革工作的要求，由涉及专项验收的规划、消防、人防等相关单位对项目出具的联合审查备案意见，可作为房屋已竣工的材料，办理不动产登记。
10.对无法补办工程竣工验收的，建设单位或其他办理主体可委托地方住房城乡建设主管部门认可的房屋安全鉴定机构进行鉴定，出具的鉴定合格意见书，作为房屋已竣工的材料，办理不动产登记。鉴定结果同时报当地住房城乡建设主管部门备案。
11.未取得消防验收备案手续的，由建设单位或其他办理主体补办手续；补办消防验收备案手续时由自然资源部门按现状出具认定或规划核实意见文件作为消防报建需要提交的建设工程规划许可文件。确实无法补办消防验收备案手续的，由建设单位或其他办理主体委托地方住房城乡建设主管部门认可的技术服务机构，按照不低于原建筑物建成时的消防安全标准对项目进行竣工验收消防查验和安全评估。查验和评估合格的，竣工验收消防查验报告和安全评估报告可作为不动产登记资料。
12.未取得人防工程验收手续的，由建设单位或其他办理主体按照建设时点，组织人防工程验收检查，符合标准的出具书面意见，不符合标准的整改后出具书面意见。防空地下室无法整改合格或未按规定要求建设的，且因条件限制无法补建的，建设单位或其他办理主体按照应建防空地下室的建筑面积和规定的易地建设收费标准缴纳易地建设费，并由人民防空主管部门按有关规定处罚。国家对防空地下室易地建设费减免有规定的，从其规定。
（五）欠缴土地出让价款和相关税费的
13.房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用住房等政策性住房按商品房对外销售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，自然资源主管部门将处置方案报经地方人民政府同意后，按照“证缴分离”的原则，在税务部门或相关执收部门追缴土地出让价款和相关税费的同时，可办理不动产登记手续。
14.房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠土地出让价款和相关税费后，可办理不动产登记。
（六）原分散登记的房屋、土地信息不一致的
15.在办理不动产统一登记时，原房屋、土地坐落信息不一致的，以地名管理部门出具的文件证明为依据。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。后续可采取措施经依法批准后统一房屋、土地的用途。
16.因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经查阅登记簿，询问房屋、土地相关权利主体，房屋权属关系变动清晰且无争议的，可以按照不动产登记的规定程序，由房屋所有权人（若房屋所有权人已故的，由其合法继承人代为申请）出具书面具结书并单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记，不动产登记机构在登记簿中对相关情况予以记载。原土地使用权证书无法收回的，由不动产登记机构公告作废依职权按程序办理注销登记。
涉及划拨用地转为出让土地用地的，当事人应先按当地规定，补缴土地出让金并完善相关税费后，再申请办理不动产登记手续。
对于土地使用权多次转移、已登记的房屋所有权未同步转移的，可参照前款规定办理。
（七）跨宗地建设的
17.同一开发主体因依法分期或分宗取得土地使用权，跨宗地建设需要合并宗地的，由开发主体提出合并宗地申请，报地方自然资源主管部门进行审核，需合并的宗地权利类型、权利性质、用途及土地使用期限一致的，可出具同意合并宗地意见，作为不动产登记资料；涉及土地使用期限不一致的，经协商一致，可按土地使用权终止时间在前的使用期限确定，也可完善用地手续至土地使用期限一致，依法调整土地出让金。多宗地的权利类型、权利性质、用途等不一致的，未经批准不得办理宗地合并手续。
前款有需要时可签订土地出让补充协议或土地出让合同变更协议。
18.多主体联建、产权清晰的城镇住宅（含划拨土地），经开发单位共同申请并提出分割、分摊方案，报地方自然资源、住房城乡建设等主管部门对规划、用地、消防、安全等情况进行联合审核，审核通过意见作为不动产登记资料，分割不动产应满足国家关于不动产单元设定的要求。
（八）其他问题
19.不动产统一登记实施前，购房人已办理房屋所有权登记，但土地使用权仍登记为开发单位并处于抵押、查封状态，或土地使用权在抵押、查封前已办理购房合同备案或预告登记，购房人申请办理不动产登记的，各级政府应积极协调开发单位、金融机构和法院，通过还款、协商、追缴、置换以及向查封法院提出异议申请等方式处理债务纠纷问题，推进抵押和查封问题的化解。
经开发单位与抵押权人、查封单位协商一致，抵押权人、查封单位出具书面同意意见的，不动产登记机构可办理登记，并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明相关状况。
四、工作要求
（一）提高思想认识。各级政府、各有关职能部门要进一步提高思想认识，加强组织领导，落实属地管理责任，从历史发展的长远眼光高度重视不动产登记历史遗留问题化解，以为人民群众办实事、解难题、维护人民群众合法权益为出发点和落脚点，有效解决不动产“登记难”，让人民群众的获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。
（二）完善工作机制。各级政府、各有关职能部门要根据工作需要，积极推动构建“政府主导、部门联动”的工作机制，成立工作专班，各级政府或相关部门已出台的政策继续作为化解遗留问题的政策依据，也可参照本意见结合实际制定不动产登记历史遗留问题的分类研究处置措施和实施细则等配套政策，并不定期研究有关单位提交的不动产登记历史遗留问题处置意见，协同推进不动产登记历史遗留问题化解工作。
（三）明确职责任务。各级政府、各有关职能部门要组织开展本地不动产登记历史遗留问题排查摸底工作，重点对信访、群众投诉、媒体曝光等方式反映的不动产“登记难”问题进行梳理汇总，建立“登记难”清单台账，明确责任主体、措施和时限，形成任务分工明确、责任落实到位，上下联动、齐抓共管的工作机制。不能因为开发单位和项目债务等问题影响购房人办证。自然资源部门负责解决土地、规划等历史遗留问题，依法办理不动产登记。住房城乡建设部门负责办理消防验收备案、竣工验收备案等工作。税务部门负责落实好国家有关税收优惠政策，按规定减免相关项目涉及的税费，办理征免税手续，对纳入“登记难”清单台账并按照“证缴分离”原则办理不动产登记的项目，依法依规向欠税单位追缴欠缴税款。
各级政府、各有关职能部门要严格控制历史遗留问题处置的范围，不得将“小产权房”和存在乱占耕地、违反生态管控要求等问题的项目纳入化解范围，严禁将按正常报建手续办理的项目通过历史遗留问题进行处理。
国有土地上已经出售（在用）的中小学校、养老服务设施、宗教活动场所以及机关事业单位办公用房等四类不动产，国有建设用地上已经出售的商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留问题可参照本意见执行。
本意见自印发之日起施行，有效期5年。
